松本市の岩城行政書士事務所 身近な法律問題はお気軽にご相談ください

長野県松本市の行政書士の岩城です。

松本市の「農用地区域からの除外（又は用途変更）申請」の受付が始まります。

期間は、１０月１日から１０月１５日です。
期間内に申請できるよう早めに準備しましょう。

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岩城久 行政書士事務所（長野県松本市）
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松本市の農用地区域からの除外申請に関する今年の第１回目の受付が、来月から始まります。

期間は、４月１日～４月３０日
除外申請できるのは年２回です。（２回目は１０月ぐらいを予定しているようです）

除外申請に関する情報は、　こちら　を御覧下さい。

尚、平成２２年８月頃の線引き見直しにより市街化調整区域が予定されている梓川地区及び空港東地区での開発は、計画の内容によっては、今回が最後の除外申請の機会となる可能性があるそうですので、該当地域の皆様、ご注意下さい。

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10月1日から31日までが受付期間です。
忘れずに申請しましょう！

詳しくは、各市町村の農政課へ。

農業振興地域の農用地区域に指定されている土地を、
農地以外の用途に転用するためには、農用地区域から
の除外又は用途変更の申請を行い、承認されることが
必要です。

申請期間は、４月１日～２２日になります。
申請の手続はお早めに！

都市計画区域内において開発行為をするには、
都道府県知事の許可を受けることが必要です。

都市計画区域内における「開発行為」とは、
主として建造物の建築または特定工作物の建設の用に
供する目的で行う土地の区画形質の変更のことです。

農用地区域内における「開発行為」とは、
宅地の造成、土砂の採取、その他の土地の地質の変更
又は建造物その他の工作物の新築、改築、増築のこと
です。

農用地区域内で開発行為をするには、
都道府県知事の許可を受けることが必要です。

許可を受けないで開発した者は、１年以下の懲役又は
５０万円以下の罰金に処せられます。

農地を農地以外のものにする目的で売買するには、農地法５条
による許可が必要になります。

この場合にポイントとなるのが、農地法４条と５条の関係です。

４条の許可とは、自分で使用するために農地を農地以外のもの
（自己転用）にする場合に必要となるものです。

４条の許可を受けたことにより、当該農地は農地以外の土地と
なったのだから、その土地の売買をするのに５条の許可を受ける
必要は無いのではないか？と、考えるのが最も普通ですよね。

しかし、４条許可は農地の減少に歯止めをかけることを目標と
しているのに対し、５条許可は、農地が登記の対象となることに
歯止めをかけることを目標としているもので、制度趣旨が異なる
のです。

４条の許可を得ても、当該土地は農業者の手元に残ったままですが、
５条許可を得れば、その土地が農業者以外の第三者の手元に
渡ってしまうことになります。

したがって、４条の許可を得ても、５条の許可が必要となるのです。

転用目的の売買において例外的に届出で足りる場合があります。
それが、市街化区域内の農地の場合です。

農地の売買予約をする場合や、予約完結権を行使する
場合（本契約の成立）においては、それ自体をする
のに農地法上の許可は必要ありません。

結局のところ、所有権の移転登記をする際に許可が
必要となるだけです。


＊本日は、メールにて、「売買予約をする場合に農地法
　上の許可は必要ですか？」というご相談がありました
　ので、皆様にもその回答と同様のものをお伝えすること
　に致しました。

農業振興地域の農用地区域に指定されている土地を、
農地以外に用途変更する場合は、農用地区域からの
除外申請をする必要があります。

転用が承認されるには、それなりの高いハードルを
クリアする必要がありますが、除外申請できる期間には
期限がありますから、こ機会を逃さぬようにして下さい。

申請の受付期間は、１０月１日～２２日となっています。

申請の準備は、お早めに！

本来であれば、土地の所有者が自己の土地を自由に転売
できるのが当たり前です。

しかし、農地の場合は原則として農業委員会または都道府県知事の
許可が必要になります。

農業生産力の維持・拡大のためには、農地を耕作する方自身が
農地を所有するのが最も望ましい姿です。

そこで農地法３条は、耕作せずに単なる資産保有目的や投機目的
で農地が取得されることが無いように規制し、農業経営に対する
意欲や能力のある生産性の高い農業経営者によって農地が効率的に
利用されるようにする為に、農地の売買等について許可制を採用
しているのです。

ちなみに、農地を農地以外の住宅地や工場用地に転用するための
売買については、農地法５条の許可が必要となりますが、これに
ついては、後日ご説明したいと思います。

”第３種農地とは、市街化の区域内又は市街地化の
傾向が著しい区域内にある農地のことです。

つまり、第３種農地は必ずしも農業に利用しなければ
ならないという要請は低いと考えられています。

従って、第３種農地は、原則として転用が許可される
ことになります。

ただし、一つだけ注意点があります。

第３種農地の要件に該当しても、同時に”甲種農地”の
要件に該当することがありますが、その場合、甲種農地
として転用は厳しく制限されることになります。

第２種農地の定義は、農地法４条２項２号に
規定があるのですが、極めて分かりにくい
ものとなっています。

簡単にまとめると次の通りです。

市街地の区域内又は市街地化の傾向が著しい
区域に近接する区域その他市街化が見込まれる
区域内にある農地で、おおむね２０ヘクタール
未満であるもの

第２種農地の転用許可については以下の通りです。

①申請に係る農地に代えて周辺の土地を供する
　ことによっては、当該申請に係る事業の目的
　を達成することができないと認められるとき
　には、転用が認められます。

　→この「申請農地の代替地では目的が達せられ
　　ないとき」の判断についてですが、これは、
　　申請に係る事業の目的や建設される予定の
　　施設の種類、事業に必要な土地の面積、当該
　　農地の周辺に当該申請内容を達成することが
　　可能な土地が存在しているか否か、特に第３
　　種農地が存在しているか否かなど、諸般の事情
　　から判断されることになります。

　　＊第３種農地については、次回詳しくご説明
　　　いたします。

②その他政令で定める相当の事由があるときは、
　転用が認められます。

　→これについては、”第１種農地”の転用が
　　認められるときと同じであるとお考え下さい。

第１種農地とは簡単に言うと、”良好な営農条件を備えている農地”のことです。
詳細な内容については農地法４条２項１号ロに記載されています。

第１種農地とは、農地として利用することが最も合理的
であるとされている土地であることから、原則的には
転用の許可がなされないことになっています。

例外的に転用が許可される場合は、以下の通りです。

①土地収用法等による告示（公共的な目的や公益的な目的）で、
当該土地を利用する必要があると認められた場合

②申請に係る農地を仮設工作物の設置その他の一時的な
利用に供するために行うものであって、当該利用の目的を
達成する上で当該農地を供することが必要であると認めら
れる場合

③申請に係る農地を農業用施設、農畜産物処理加工施設、
家畜産物販売施設に供するために行われる場合

④申請に係る農地をその他の地域の農業の振興に資する
施設として農林水産省令で定めるものの用に供するため
に行われる場合

⑤申請に係る農地を市街地に設置することが困難又は
不適法なものとして農林水産省令で定める施設の用に
供するために行われるものであること

⑥申請に係る農地を調査研究、土石の採取その他の
特別の立地条件を必要とする農林水産省令で定める事業
の用に供するために行われるものであること

⑦申請に係る農地をこれに隣接する土地と一体として
同一の事業の目的に供するために行うものであって、
当該事業の目的を達成する上で、当該農地を供すること
が必要であると認められるものであること

⑧申請に係る農地を公益性が高いと認められる事業で
農林水産省令で定めるものの用に供するために行われる
ものであること

⑨農地法施行令１条の８第１項に掲げる法律の定める
ところに従って行われる場合で、同条２項各号のいずれ
かに該当するもの

⑩その他の地域の農業の振興に関する地方公共団体の計画
に従って行われる場合で農林水産省令で定める要件に該当
するものであること

甲種農地については原則として転用の許可はなされないことになっています。

ただし、原則があれば当然例外もあります。

甲種農地の転用が許可されるのは以下の場合です。

　①公共的な目的や公益的な目的で当該土地を
　　利用する必要があると認められた場合

　②申請に係る農地を仮設工作物の設置その他の
　　一時的な利用（一時的に資材置き場や駐車場
　　やイベント会場として農地を使用する場合で
　　あり、しかも農地への原状回復が容易である
　　こと）に供するために行うものであって、当
　　該利用の目的を達成するうえで当該農地を供
　　することが必要であると認められる場合

　③申請に係る農地を農業用施設、農畜産物処理
　　加工施設、農畜産物販売施設に供するために
　　行われる場合

　④申請に係る農地をその他地域の農業の振興に
　　資する施設として農林水産省令で定めるもの
　　の用に供するために行われる場合

　⑤申請に係る農地を調査研究、土石の採取その
　　他の特別の立地条件を必要とする農林水産省
　　令で定める事業の用に供するために行われる
　　ものであること

　⑥申請に係る農地をこれに隣接する土地と一体
　　として同一の事業の目的に供するために行う
　　ものであって、当該事業の目的を達成する上
　　で、当該農地を供することが必要であると認
　　められるものであること

　⑦申請に係る農地を公益性が高いと認められる
　　事業で農林水産省令で定めるものの用に供す
　　るために行われるものであること

　⑧農地法施行令１条の８第１項各号に掲げる法
　　律の定めるところに従って行われる場合で、
　　同条２項各号のいづれかに該当するもの

　⑨その他の地域の農業の振興に関する地方公共
　　団体の計画に従って行われる場合で、農林水
　　産省令で定める要件に該当するものであるこ
　　と

　＊それぞれの中身（農林水産省令で定めるものなど）
　　については、かなり詳細に定められているので、
　　それらについてはいづれ機会を見てご説明したい
　　と思います。

”甲種農地”とは、簡単に言えば、市街化調整区域内にある
特に良好な営農条件を備えている農地のことです。

より詳細に説明すると以下の通りになります。

①おおむね２０ヘクタールの規模の一団の農地の区域内にある
　農地のうち、その区画の面積、形状、傾斜及び土性が高性能
　農業機械による営農に適するものであると認められたもの

②特定土地改良事業等の施行に係る区域内にある農地のうち、
　当該特定土地改良事業の工事が完了した年度の翌年度から
　起算して８年を経過したもの以外のもの

以上になります。

農地についての所有権、地上権、永小作権、賃借権等を
取得しようとする方が、農地転用許可申請を単独で申請
できる場合は、以下の通りです。

１．その申請に係る権利の設定又は移転が、
　　強制競売、担保権の実行としての競売
　　若しくは公売又は遺贈その他の単独行為
　　による場合

２．その申請に係る権利の設定又は移転に関し、
　　判決が確定し、裁判上の和解若しくは請求
　　の認諾があり、民事調停法により調停が
　　成立し、又は家事審判法により審判が確定
　　し、もしくは調停が成立した場合

以下の場合には、農地法５条による許可を
受ける必要がありません。

①国又は都道府県が転用の目的で農地についての
　所有権等の権利を取得した場合

②農地を農業経営基盤強化促進法１９条の規定に
　よる公告があった農用地利用集積計画に定める
　利用目的に供するため、当該農用地利用集積
　計画の定めるところによって同法４条３項１号
　の権利が設定され、又は移転される場合

③農地又は採草放牧地を特定農山村地域における
　農林業等の活性化のための基盤整備の促進に
　関する法律９条１項の規定による公告があった
　所有権移転等促進計画の定めるところによって
　同法２条３項３号の権利が設定され、又は移転
　される場合

④土地収用法その他の法律によって農地又はこれら
　に関する権利が収用され、又は使用される場合

⑤農地が市街化区域内にある場合

⑥農地法施行規則７条各号のいずれかに該当する場合

農地法５条の許可を要するのは、
「農地を農地以外のものにするため、又は採草放牧地を
　採草放牧地以外のものにするため、これらの土地について
　その所有権を移転し、又は地上権・永小作権・質権・
　使用借権・賃借権もしくはその土地の使用収益権を設定し、
　又は移転する行為」
になります。

この農地法５条の適用を受ける典型例としては、農地を買って
宅地として住宅を建てるような場合ですね。

農地法５条の許可権者は、原則として当該農地の所在する
都道府県の知事です。
ただし、４ヘクタールを超える農地の場合は、農林水産大臣の
許可が必要となります。

前回の続きです。

都市計画法は、都市計画区域において「開発行為をしようと
する者は、都道府県知事の許可を受けなければならない」と
定めています。

市街化調整区域内の農地を転用して建物を新築する場合も
当然、「開発行為」ですから、知事の許可が必要となります。

つまり、建物を新築しようとしている土地が市街化調整区域内の
農地である場合、都市計画法上の開発許可及び農地法上の転用許可が
必要となるわけです。

そこで、両制度間の整合を図るため、開発許可権者や転用許可
権者は、当該処分に係る土地が農地等であるときは、相互に
連絡又は調整を図り、許可は同時にすることとされております。

逆に言えば、都市計画法上、許可される見込みが無い場合には、
農地法上の転用許可もされないことになります。

市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域ですから、
市街化区域のように「届出」だけで転用することはできす、
原則通り、「許可」が必要となります。

市街化調整区域内の農地の転用については、特に特別な
許可基準が定められているわけではなく、他の区域と同様、
立地基準（優良な農地であると判断されれば転用不可となったり、
当該農地周辺の市街化が進んでいれば、転用可となったりします）や、
一般基準（転用目的実現の確実性や周辺農業への影響が審査
されます）によって、許可不許可が決められます。

ただし、最も厄介なのが市街化調整区域内の農地を転用して
建物を新築しようとする場合に、都市計画法の厳しい制限を
受けることになることです。

この辺のことについては、また今度お話します。

農地法４条１項５号は、「市街化区域内にある農地を、
政令で定めるところにより予め農業委員会に届け出て
農地以外のものにする場合」には、許可制度の適用を
除外、つまり、許可を受ける必要はないとしています。

要するに、「届出制」を採用しています。

農業委員会は、届出書の提出があった場合に、受理又は
不受理の審査をするのですが、この審査は形式的なもの
であると言われています。

つまり、届出が不受理となるのは、
　①当該農地が市街化区域内にない
　②届出者が目的の農地について何ら権限を有していない
　③届出書に添付すべき書類の添付が無い
などが挙げられるだけなのです。

尚、適切な届出がなされたにも拘らず、農業委員会が受理を
しなかった場合には、行政不服審査法に基づく不服申し立て
が可能になります。

さて、無事に農用地区域からの除外がなされたとして、
農地転用はどのようにすればよいのでしょう？

農用地区域から除外された農地を転用する場合、
基本的には農地法上の許可を受けるのみでＯＫです。

ただし、農用地区域から除外された場合でも、
目的の土地が未だ農業振興地域内にある場合は、
農用地区域における農業の発展を阻害するような
開発行為については、都道府県知事により改善措置
を採るように勧告を受けることがあります。

開発許可制度について、農振法は、
「農用地区域内において開発行為をしようとする者」
は、あらかじめ農林水産省令で定めるところにより
都道府県知事の許可を受けなければならないとしています。

前回の続きです。

農用地区域の用途区分には、「宅地」はありませんので
用途区分上の「農地」と定められた農地に住宅を建設する
ことは、この農地が農用地区域にある限り許されないこと
になります。

そこで、農業振興地域整備計画を変更して当該農地を
農用地区域から除外してもらう必要が出てきます。

農用地区域からの除外の為の変更が認められるには以下の
要件を満たす必要があります。

　①当該農業振興地域における農用地区域以外の区域内の
　　土地利用の状況からみて、当該変更に係る土地を農用地
　　等以外の用途に供することが必要かつ適当であって、
　　農用地区域以外の区域内の土地をもって代えることが
　　困難であると認められること。（非代替性）

　②当該変更により、農用地区域内における農用地の集団化、
　　農作業の効率化その他土地の農業上の効率的かつ総合的な
　　利用に支障を及ぼすおそれがないと認められること。

　③当該変更により、農用地区域内の農用地又は混牧林地の
　　保全又は利用上の必要な施設の有する機能に支障を及ぼす
　　おそれがないと認められること。

　④当該変更に係る土地が農振法10条3項2号に掲げる土地に
　　該当する場合にあっては、当該土地が農業に関する公共
　　投資により得られる効用の確保を図る観点から政令で
　　定める基準に適合していること。

　　＊農振法10条3項2号に掲げる土地
　　　～土地改良法2条2項に規定する土地改良事業又はこれに
　　　　準ずる事業で、農業用用排水施設の新設又は変更、
　　　　区画整理、農用地の造成その他の農林水産省令で
　　　　定めるものの施行に係る区域内にある土地

　　＊政令で定める基準
　　　～土地改良事業から8年経過していること

以上の全ての要件を満たす場合に限り、農用地区域からの除外が
可能になります。

従って、上記の全ての要件を満たさない限り、農用地区域内に
ある農地を用途区分上の別の用途（例えば宅地）に転用することは
できないことになります。

例えば、用途区分上「農地」と定められた農地に畜舎や
農業用倉庫を建設する場合など、農用地区域内にある農地
及び採草牧草地を用途区分上の別の用途へ転用する為には
どうすればいいのでしょう？

当然のことですが、用途区分が「農地」と定められたままでは
畜舎や農業用倉庫を建設することはできません。
したがって、農業振興地域の整備計画を変更して、用途区分を
「農地」から「農業用施設用地」へと変更する必要があります。

それとは異なり、農用地区域内にある農地及び採草牧草地を
転用したい場合で、その転用したい用途が用途区分上の別の
用途ではない場合、例えば、用途区分上の「農地」と定められた
農地に住宅を建設したい場合における転用はどうすれば
よいのでしょうか？

これについては次回ご説明したいと思います。

農業振興地域の整備に関する法律（農振法）によると、
都道府県知事が指定した農業振興地域について、
市町村が具体的に農業振興地域整備計画を定め、
さらにその計画の中で農用地等として利用すべき
土地の区画およびその区域内にある土地の農業用の
用途区分を定めるとなっています。

この区分のことを「農用地区域」といい、
農用地等とは具体的に次のものを指します。

　１．農用地・・・農地法２条１項に規定する
　　　　　　　　　　「農地」及び「採草放牧地」

　２．混牧林地・・・主として木竹の生育に利用
　　　　　　　　　　　されるものであって、従として
　　　　　　　　　　　耕作又は養畜のための採草又は
　　　　　　　　　　　家畜の放牧に利用する土地

　３．土地改良施設用地・・・災害防止用の溜池・排水路・農道

　４．農業用施設用地・・・畜舎、農産物加工施設、農機具小屋

以上が農振法が定める「農用地等」になります。
農用地区域内においての土地の利用については、
様々な規制がありますが、その点については今後
順次お伝えしていきたいと思っております。

農地に関する法律と言えば、やはり、「農地法」ですね。
今日は、この農地法でいう「農地」についてご説明します。

「農地」であるか否かは、登記簿上の地目（田・畑）ではなく、
その土地の現況が「耕作の目的に供される土地」かどうかで
判断されることになります。
ですから、耕作しようと思えばすぐにでも農地になる土地
（＝休耕地）も現況農地です。

逆に土地が現実に耕作されているとしても、その土地が本来
有する用途から外れた一時使用的な場合におけるものは、
農地とは判断されません。
例えば、家庭菜園などがこれにあたります。

農地法には、「牧草放牧地」という概念があります。
「牧草放牧地」とは、「農地以外の土地で、主として耕作又は
養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるもの」
をいいます。

「農地」を考える上で欠かせないものがあります。
それが、「農用地」です。
「農用地」とは、「農業振興地域の整備に関する法律」で規定された
用語ですが、「耕作の目的又は主として耕作若しくは
家畜の放牧の目的に供される土地」と定義されています。

「農用地」については後日詳しく語りたいと思っております。

長野県松本市の行政書士、岩城です。

日本の食文化を守るための財産であるがゆえに農地の
売買というものは、山林や原野とは異なり、農地法の
厳しい規制の下で難しい問題として受け取られています。

国土利用計画法や都市計画法などにより、農地の利用に
関する規制はより難しい問題であると同時に、手続も
煩雑になっています。

そこで、「農地に関する法律」では、農地の売買や転用に
関する様々な規制や手続に関して分かりやすく詳細に語って
いきたいと考えております。