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今日は、「原状回復にかかる判例の動向」についてです。

ガイドラインによると、原状回復時のトラブルに関する裁判において争点となるのは、主に以下の場合だそうです。

１．退去後に賃貸人が行った修繕の対象となった損耗が、貸借物の通常の使用により生ずる損耗を超えるものか否か？

２．損耗が通常の使用によって生ずる程度を超えない場合であっても、特約により賃借人が修繕義務・原状回復義務を負うか否か？

まず、１の場合における判例の態度は、

立証事実をもとに損耗が通常の使用による損耗か否かを判断しているが、「入居者が入れ替わらなければ取り替える必要がない程度の状態である。」、「１０年近く入居していたことを考慮すると、時間の経過にともなって生じた自然の損耗と言える。」などとして、賃借人が破損等を自ら認めたもの以外は、通常の使用によるものとするのが大半の判断。

だそうです。
この「賃借人が自ら認めた破損等」という部分が非常に曖昧な気がしますが、まあ、裁判になればある程度、提出された証拠から判断できるということなのでしょう。

次に、２の場合における判例の態度は、

①一定範囲の小修繕を賃借人負担とする修繕特約については、賃貸人の修繕義務を免除するにとどまるとして制限的に解釈するものが多い。
②賃貸借開始時の状態に復するような原状回復特約は、居住用建物の賃貸借においては、賃貸物件の通常の使用による損耗、汚損はその家賃によってカバーされるべきであって、その修繕費等を賃借人の負担とすることは、賃借人に対し、目的物の善管注意義務等の法律上、社会通念上等当然に発生する義務とは趣を異にする新たな義務を負担させるというべきである。
特約条項が形式上あるにしても、契約の際その趣旨の説明がなされ、賃借人がこれを承諾したときでなければ、義務をおうもんではないとするのが、大半の判断。

だそうです。
ガイドラインによると、特約の成立そのものが認められないことが圧倒的に多いそうです。

「敷金トラブル」に関する説明は今日でおしまいです。