松本市の岩城行政書士事務所 身近な法律問題はお気軽にご相談ください

さて、私が以前当ブログで紹介した「動物病院１１９番/兵藤哲夫・柿川鮎子著」。

そこで、ある形態のペットショップについて言及されていました。

そのペットショップの形態というのは、大型のショッピングセンターや駐車場で期間限定の臨時ショップ。つまり、移動店舗のペットショップです。

私は、この移動販売式のペットショップを見たことが無かったので、全く知りませんでした。

ただ、冷静に考えてそういう移動販売式のペットショップで動物を購入することは、できるだけしないほうがよいのではないかと思われます。
もちろん、そのペットショップが悪質な業者であるかどうかということととは無関係です。
良質なペットショップだとしても、です。

では、何故移動販売式のペットショップからの購入をひかえたほうがよいと考えるのかと言うと、やはり、アフターサービスが充実しないのではないかという疑念があるからです。

そりゃそうですよねえ。
だって、期間限定でオープンしているわけですから、当然その後どこかへ移動してしまうのですから、購入後、何か困ったことが起きてもショップはない。という状況に陥るわけですから。
いくらペットショップの連絡先（多分、責任者の携帯電話じゃないかと思われます）を知っていたとしても、すぐに対応してもらえる可能性は低いですしね。

「動物病院１１９番」には、こう記されています。

私が調査に行ったお店は「ペット販売、日本○○」もしくは「東京○○ペット」などと、あたかも公的で信頼できるような社名を掲げて販売していましたが、店長がいかにも怪しかった。契約期間が切れると店は別の場所に移動してしまい、その後、担当者に相談にいくこともできませんでした。

この記述が全てを物語っているとは思いませんが、こうした形態のペットショップで購入する際には、十分な注意が必要であることは間違いないと思います。

今日は朝日新聞の記事から。

高利貸し容疑、名古屋の税理士ら逮捕

こうれは、法外な金利で客に金を貸し付けていたとして、愛知県の税理士や貸金会社の社長ら４名が出資法違反容疑で逮捕されたという事件です。

税理士は、「貸金会社がやったことで、金は謝礼としてもらった。」と容疑を否認しているようですから、まだ確実にクロとは言えませんが、事実なら「何のために国家試験通過したの？」という事件ですね。

そんな危ない橋渡らなくても十分食べていけるだけの能力は持ち合わせているだろうに、残念です。

もちろん、税理士に限らず我々のような士業家は、法律で業務内容について厳しく制限されていたりします。
ただ、職務上自分達の職分範囲を超えた知識は絶対に必要です。

全ての可能性を探ることができなければ、プロとしては失格だと思います。
だからといって、その知識を使って法を犯しては本末転倒というものです。もちろん、それが依頼人のためになることだとしても、「駄目なモノは駄目」なのです。

私が思うに、このような職務権限を越えた業務をしてしまう方ほど元々もっているポテンシャルは高いような気がします。
（だって、知らなきゃできないですからね）
だからこそ、もったいないなあと思うのです。

しっかりと、「駄目なモノは駄目」と言える存在でありたいものですね。

動物愛護に関しては、残念ながら、欧州に比べて日本は遅れています。

もちろん、単純に法整備が遅れているというのもありますが、動物を大切にするという基本的な考え方をみても、欧州のほうが日本より進んでいると言えると思います。

一部の間違った動物愛護団体が存在するのも事実ですが・・・。（ここでは、あえて名称は挙げませんが、だいたい分かりますよね。あの団体だろうなあって）

さて、そんな欧州と日本の違いを一つ一つ掲げていくとキリがないのですが、私が最も注目しているのは、欧州でのペット産業に関する話です。

皆さんは、ペットショップへ行くことがありますか？
例えば、特に何かペットを購入する予定が無くても、大型のホームセンターなんかの一角にあるペット売り場へ何気なく足を運ぶなんてことありませんか？
動物が好きな方なら一度ぐらいはあるのではないでしょうか？

そんな時に、ショーウィンドーの中にいる犬や猫をを見て、「可愛いなあ」と思い、欲しいなあなんて感じたことありませんか？
でも、大抵の方はその場で購入なんてことないですよね。

でも、最近は増えてるんです。
ペットの「衝動買い」。

その場で、どうしても欲しくなって購入してしまうというのは、後に問題が起きやすいと私は考えています。
本当に動物が好きで、本気でペットの購入を考えている人は、前もってペットに関する知識を付け、犬なら、どんな犬種がいいのか？など熟慮して購入を決めるものです。
購入を真剣に考えていたわけでもないのに、たまたま立ち寄ったペットショップで見て欲しくなって即決！
これは危険です。
購入後、家族の反対にあって手放さなければならなくなったり、そのペットに関するたいした知識を持たないままに購入したことによって、「こんなはずじゃ・・・」なんて思って手放したり、餌代などの経費がかかりすぎて手放したりとというようなことが起きやすいと私は考えます。

つまり、ペットを飼うという覚悟がないままに購入してしまうことに繋がるのが、ショーウィンドーだと思うのです。

私が言いたいのは、「ショーウィンドーを見ただけでの衝動買い」は避けていただきたいということです。
そして、できることならショーウィンドーを無くして欲しいと考えております。
ペットショップの皆さんが自主的にショーウィンドーを撤去することは難しいでしょう。ですから、できれば法規制して欲しいと考えています。
全てのペットショップからショーウィンドーが無くなれば各店の条件は一緒だし、衝動買いも無くなると思うんですが・・・。

さて、遅くなりましたが、私が注目している”欧州のペット産業に関する話”。

欧州では衝動買いを誘発するショーウィンドーでの販売を自粛する動きがあるそうです。

どうですか？
これだけ聞いても欧州のほうが日本より動物愛護に関する考え方が進んでいると思いませんか？

今日は、私が日頃よく閲覧している「ＪＰＲ　ペット産業・市場ニュース」というサイトに掲載されていた情報を。

株式会社セーフティリサーチでは、独自の迷子検索システムを開発。この度おそらく日本で初めてとなるＩＴとの融合によるシステムが完成し運用の運びとなった。

これは、平成１９年に施行された改正遺失物法に端を発した、飼主の特定できない迷子ペットの取扱の変更による処分されてしまうペットが急増していることに対応できるのではないかということで開発されたシステムのようです。

このシステムの仕組みは、完全防水の金属カプセルにＩＤを封入し、ペットの首輪のアクセサリーとして付けるものだそうです。

ペットが迷子になってしまった際、発見者もしくは動物愛護センター等において、その金属カプセルを開封してもらい、そこに記載されているフリーコールにダイヤルし、アナウンスに従って１０桁のＩＤを入力すると、飼主が予め登録してある電話番号へ自動的に繋がるという仕組みになっているそうです。

ペットの飼主には、「所有明示」が義務付けられています。
通常であれば、首輪に名札を付けるなどの方法によりますが、特定動物に関してはマイクロチップによるべきとされています。

マイクロチップは、何度か当ブログにおいても言及してきましたが、カプセル型のＩＣチップを動物の体内に埋め込むものです。
私は、このマイクロチップを動物に埋め込むことはなるべく避けたいと考えています。
マイクロチップが開発された直接的な原因は、平気でペットを捨ててしまうような飼主の増加です。
特に危険動物を捨ててしまうような飼主の存在が原因となっていることは間違いないです。
そんな人間のエゴが原因で、動物の身体を傷つけて、マイクロチップをその体内に埋め込むなんて、できれば避けたいところです。

したがって、今回開発された「カプセルサーチナビ」は、利用価値があるのではないかと考えております。
マイクロチップの装着を推奨している方々は、迷子になっても安心という部分を強調されていますから、今回のこのシステムは動物を傷つけずに済むものとして注目したいと思います。

「カプセルサーチナビ」に関する詳細は、こちらへ。
株式会社セーフティリサーチ　ＨＰ

そんなうまい話あるわけないって！

今日は朝日新聞の記事からです。

競馬「必勝法」はインチキ、続ければ破滅　　出資法事件

また、競馬必勝法で損をした方々の話。

新聞記事によると、投資顧問会社（東山倶楽部）の出資法違反事件で、同社が出資者に説明した競馬投資の「必勝法」は、勝つまで倍がけするというギャンブルの世界では昔からよく知られた破滅的な方式だったそうです。

この「勝つまで倍がけする」というギャンブルの世界における古典的手法を、「マーチンゲール法」といいます。

ギャンブルをやる方なら大抵は知っている勝負の仕方です。
やり方は簡単で、「負けたら倍がけして、さらに負けたらその倍がけしていき、どんなに負けても一発で負け分を取り戻すことができる」方法です。

この方法を聞いて、ちょっと思慮深い方なら気付くはず。
このやり方は、「資金力が無限に続く人だけができるやり方」
であるということに。

ですから、資金力に乏しい方は簡単に破綻してしまうのです。

今回の”東山倶楽部”は、競馬のオッズ（配当率）を平均１．５倍に仮定した上で、「１レース１００万円かけて、負けたら３００万円かける。次に負けたら３００万円の３倍（９００万円）をかける。負けたらまたその３倍（２７００万円）かける。いずれ必ず勝つ。勝ったらぴたっと止めて振出しに戻る」これが必勝法だと会員には説明していたそうです。

この法則に従うと、負けが続いても、何処かで当たれば必ず５０万円の利益が出るのですが、仮に５連敗したら累積損失は１億２１００万円になります。

これって、どう思います？

仮に５回目で的中したとしても、１億２１００万円投資して５０万円の利益ですよ。こんなギャンブルやるだけ馬鹿らしいと思いませんか？

競馬で５０万円の利益を出すぐらい、そんなに難しいことではないし、投資もぐっと少なくて済むと思いますけど。（私個人的には、５０万円の利益を出したいなら、最大で５０万円も投資すれば十分だと思いますが）

しかもですよ、どの馬券に賭けるかは、当該投資会社の主宰者の勘に頼ってたんですって、本人たちは「７０％以上の的中率」だと言ってたそうですが、ここで私は断言します。

馬券で的中率７０％は有り得ない！

それだけの的中率があるなら、予想売ったり、出資者募る必要ありません。

仮に７０％の的中率がある人がいたとしたら、その方は自分なりの馬券必勝法があり、勘なんかで馬券を購入することは絶対にありません。

動物取扱業者は、事業所ごとに、その業務を適正に実施するための「動物取扱責任者」を選任することが必要です。（動物愛護管理法２２条）

「動物取扱責任者」は、次の要件を満たす必要があります。

①動物愛護管理法第１２条における①から⑤（動物取扱業第２回を参照下さい）までの欠格事由に該当しないこと。

②次のいずれかに該当すること。（動物愛護管理法施行規則９条）

　イ　営もうとする動物取扱業の種別ごとに半年間以上の実務経験があること

　ロ　営もうとする取扱業の種別に係る知識及び技術について１年間以上
　　　教育する学校その他の教育機関を卒業していること

　ハ　公平性及び専門性を持った団体が行う客観的な試験によって、
　　　営もうとする動物取扱業の種別に係る知識及び技術を修得している
　　　ことの証明をえていること

③事業所の動物取扱責任者以外の全ての職員に対し、動物取扱責任者研修において得た知識及び技術に関する指導を行う能力を有すること

今日は、２２日付の朝日新聞から。

振り込め詐欺の被害者、３割が行員の説得「無視」

記事によると、振り込め詐欺の被害者の約３割が、金融機関の現金自動出入機（ＡＴＭ）コーナーや窓口で行員らから事実確認を促されたのに被害に遭っていたことが警視庁の調査で分かったそうです。

この行員の説得を無視して騙された方々の多くが、
「自分だけは騙されない」と考えたり、「もし本当だったら」という懸念から被害に遭っているそうです。

振り込め詐欺を水際で食い止めるために、行員の方々も頑張ってくれているのは非常にありがたいことですね。

ですから、折角の行員の方々の説得を無駄にしないで下さい。
行員の方々は、皆さんの利益のために注意してくれているのですから。

「自分だけは大丈夫」と考える人に限って、騙されてしまうんですよね。

私も気をつけよ。

次のいずれかに該当する場合は、動物取扱業の登録が拒否されます。
（動物愛護管理法１２条）

①成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ない者

②動物愛護管理法又は同法に基づく処分に違反して罰金以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から２年を経過してない者

③動物愛護管理法第１９条第１項の規定により登録を取消され、その処分があった日から２年を経過しない者

④動物取扱業の登録を受けた者が法人である場合に、動物愛護管理法第１９条第１項の規定により登録を取消された場合において、その処分があった日前以内にその動物取扱業者の役員であった者でその処分があった日から２年を経過しない者

⑤動物愛護管理法第１９条第１項の規定により業務の停止を命ぜられ、その停止の期間が経過しない者

⑥法人であって、その役員のうちに①から⑤のいずれかに該当する者があるもの

⑦登録申請書に記載された「営もうとする取扱業の種別に応じた業務の内容及び実施の方法」が、動物の健康及び安全の保持その他動物の適正な取り扱いを確保するため必要なものとして環境省令で定める基準に適合していないと認めるとき

⑧登録申請書に記載された「飼養施設の構造及び規模」及び「飼養施設の管理の方法」が、環境省令で定める基準に適合していないと認めるとき

⑨登録申請書及び添付書類のうち重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けているとき

　＊動物愛護管理法第１９条第１項
　　「都道府県知事は、動物取扱業者が次の各号のいずれかに該当するときは、その登録を
　　　取り消し、又は６ヶ月以内の期間を定めてその業務の全部若しくは一部の停止を命ず
　　　ることができる。
　　　
　　　①不正の手段により動物取扱業者の登録を受けたとき
　　　②その者が行う業務の内容及び実施の方法が動物の健康及び安全の保持その他動物
　　　　の適正な取り扱いを確保するため必要なものとして環境省令で定める基準に適合しな
　　　　くなったとき
　　　③飼養施設を設置している場合において、その者の飼養施設の構造、規模及び管理方
　　　　法が、環境省令で定める基準に適合しなくなったとき
　　　④動物愛護管理法第１２条に規定する①、④、⑥のいずれかに該当することとなった
　　　　とき
　　　⑤この法律若しくはこの法律に基づく命令又はこの法律に基づく処分に違反したとき」

さて、ここ２回飼主さんに対する”お願い”を記載してきましたが、やはり、プロの方々のことについても記載していかなければいけませんね。

とりあえず、当分の間は、「動物取扱業」についてご説明していきたいと思います。

今日は、「動物取扱業」とは何か？についてご説明します。

動物愛護管理法が改正されたことにより、動物取扱業を営むには、営業所の所在地が属する都道府県に登録することが必要になりました。
（したがって、ペットを購入しようと考えている方は、まず、売主がこの登録業者であるかどうかを確認して下さいね）

さて、一言で「業」と言っても、それがいかなる行為を指すのかが、非常に分かりにくいのではないでしょうか？

ある行為が「業」となるのは、以下の要件を満たすことが必要です。

①不特定多数を相手とすること
②継続反復して行うこと
③営利を目的として行うこと

以上の３点を満たすものを「業」と呼びます。

次に、動物愛護管理法により、登録を要することとされている「業」の種類を見てみましょう。

動物愛護管理法において、「動物取扱業」とされているのは、以下の５つです。

①販売
②保管
③貸出し
④訓練
⑤展示

上記の５つに当てはまる動物取扱業の例は、次のような業種になります。

①販売・・・ペットショップ（インターネットだけで販売する場合も含みます）
②保管・・・ペットホテル、場合によってはペット美容院やドッグカフェなどが含まれることもあり
　　　　　　ます。
③貸出し・・・ペットレンタル
④訓練・・・ペットの訓練校やしつけ教室
⑤展示・・・動物園、水族館

では、個人ブリーダーは？
これは、当然ですが、「業」の要件を満たすブリーダーは取扱業の登録が必要です。
個人売買でも、「転売目的で、継続して」繁殖させているような個人ブリーダーは当然、取扱業の登録が必要です。

動物取扱業の登録さえしていれば、まともな業者であると言い切ることはできません（実際に、悪質なブリーダーやペットショップもありますから）が、少なくとも、取扱業の登録すらしてない業者は、まともではないと判断できると思います。

今日のサンケイスポーツの記事から。

ペットの餌代足りずにコンビに強盗

新聞によると、この犯人の男は、犬２匹、猫５匹、カメ５匹、ヘビ２匹、熱帯魚をマンションの一室で飼っていたそうです。

男は、月１２万円の生活保護を受けていたにもかかわらず、ペットに金をかけ過ぎて家賃も払えず、ついには餌代が無くなり、強盗に及んだそうです。

しかもですよ、この男、強盗した金で８万円のビーグル犬も購入していたんです！

皆さん、どう思いますか？
こんな男に飼われた動物達が幸せだと思いますか？

一見すると、動物達の餌代のためにやったのだから、動物達には愛情を注いでいたように見えますが、そんなの本末転倒ですよ。
いつか餌代が底をつくことははっきり分かっていたはず。
にもかかわらず、これだけの動物を飼うこと自体が、すでに動物を飼う資格が無いと言えるでしょう。

以前にもこのブログ内で語ったと思いますが、ペットを飼う前に絶対に考えて欲しいことがあります。
それは、
彼らの命を一生守ることができるか？
です。
これは、何も一生愛情を注ぐというだけではありません。
動物達のために使うことができるお金が潤沢かどうかということも当然含みます。

それにしても、この犯人の男、コンビニに強盗に入る際、犬をモチーフにした目出し帽を被っていたそうです。
最低！

「ペットを飼うということ」を皆さんはどうお考えでしょうか？

最近は「自分を癒してくれる存在」としてペットを飼う方が増えていますね。
確かに、一緒に居ると心が安らぐと感じる方もいらっしゃるでしょう。
でも、その気持ちだけでペットを飼うことは、するべきではないと私は考えます。

何故なら、人間の一方的なエゴだけで飼われることほど動物達にとって迷惑なことはないと思うからです。

「最初は小さくて室内で飼えたけど、大きくなって室内で飼えなくなった」とか、「子供が生まれたので飼えなくなった」なんてことが当たり前のように起きているのが現状です。

自分を癒してくれる存在として「命」を選択していることの重さを考えない方が多いような気がします。
自分の「命」のために別の「命」を使っているということの責任をよ～く考えて欲しいのです。

以前、私が読んだ書籍「動物病院１１９番/兵藤哲夫・柿川鮎子著」の中には、こんな記述があります。

ペットがくれる一番の「宝」は、「愛情」である。
現代社会では得難い「無償の愛」というものをペットはもたらしてくれる。

この言葉をよ～く考えてみて下さい。
先述したような理由でペットを飼い始めた方は、このペットのもたらす「無償の愛」により癒されているのです。
では、そんな飼主さんは果たして、その「無償の愛」に十分応えているのでしょうか？
やはり、昨今のペットに対する虐待や悲惨な目にあっているペットのことを考えると、十分に応えているといえない飼主さんも多いのではないでしょうか？

ただ、私は、ペットがくれる一番の「宝」は、「命の大切さを教えてくれること」だと思っています。

以前、日本中を騒がせた神戸連続児童殺傷事件の犯人である少年（当時）は、あの事件を起こす以前には、動物虐待を繰り返していたそうです。
その後の彼の行為については皆さんが知っている通りです。（一部、冤罪だという話もでていますが、動物虐待の事実は間違いないようです）

動物虐待がエスカレートして、最終的には人間を傷つけてしまうという事件をよく耳にします。
最初は弱い物いじめだったものが、徐々に対人間にシフトしていってしまう時の精神構造というものを私は分かりませんが、現実にある話です。

何も私は動物達より人間の命のほうが重いと言っているわけではありません。
ただ、弱い立場の動物達を大切にする心が育まれてていれば、人間を傷つけることもしないのではないかと考えているだけです。
ですから、「ペットを飼うということ」は、「命の大切さを学ぶこと」だと思うのです。

先述した書籍には次のようなことも記述されています。

ペットの愛に裏切りという言葉はありません。
ペットは虐待されても殴られても飼主が好きなのです。
虐待されても別の飼主を探そうなんて考えません。

本当に、虐待されても殴られても飼主のことが好きなのかどうかについては、微妙な気もしますが、ここで大切なのは、「ペットは飼主を選べない」ということです。

あなたに飼われた時から、彼らはそこを永遠の住処と考えて暮らしていくのです。
あなたに飼われるというターニングポイントにおいて、彼らの意思は何も反映されていないということを肝に銘じて彼らを一生可愛がってあげて下さい。

日常の業務を円滑に進めませんか？

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この度、当事務所では、「個人事業者様サポート事業」を開始することにいたしました。

事業の内容は、一言でご説明すると、以下の通りです。

「日常の事業経営における法務サポート」

顧問契約というと、やや敷居が高いような気がしますが、今回当事務所が行う事業スタイルは、あくまでも、法務サポートです。

例えば、「売掛金の回収をするための内容証明の送付方法が分からない」とか、「契約書の内容はどうしたらいい？」など、事業における日常の法務上の疑問等にお応えすることを主目的としております。

また、「弁護士さんに相談するほどでもないような気がするけど、困っている！」とか、「役所に提出する書類の作成方法が分からないけど、役所に説明を受けに行っている暇がない。」など、「ちょっと、教えて！」と気軽に相談していただけるような存在として、当事務所をお使い下さい。

●個人事業者法務サポート契約概要

契約期間：1年（もちろん、更新可）

料金：1ヶ月当たり10500円

内容：①事業経営における法務相談

　　　　＊相談方法は、メール・電話・面談・訪問等全ての方法を含み、
　　　　　何度でも可です。

　　　②事業に関すること以外についてもご相談をお受けします。
　　　
　　　③各種許認可申請及び書類作成に関する割引

　　　　＊割引に関する詳細は、契約締結時にご説明いたします。

その他：①行政書士業務外の案件（税務申告・登記申請など）については、
　　　　　必要があれば専門家をご紹介いたします。

　　　　②法務サポート以外に会計記帳が必要である場合は、月額1万円から3万円
　　　　（事業規模及び作成を要する帳簿により金額が上下します）で、
　　　　　別途お受けいたします。

本業以外のことに悩まずに済み、余分なことに時間を取られることのないように、本業に専念していただくことが、私の目標でありますので、お気軽に当事務所をお使い下さい。

今日は、「原状回復にかかる判例の動向」についてです。

ガイドラインによると、原状回復時のトラブルに関する裁判において争点となるのは、主に以下の場合だそうです。

１．退去後に賃貸人が行った修繕の対象となった損耗が、貸借物の通常の使用により生ずる損耗を超えるものか否か？

２．損耗が通常の使用によって生ずる程度を超えない場合であっても、特約により賃借人が修繕義務・原状回復義務を負うか否か？

まず、１の場合における判例の態度は、

立証事実をもとに損耗が通常の使用による損耗か否かを判断しているが、「入居者が入れ替わらなければ取り替える必要がない程度の状態である。」、「１０年近く入居していたことを考慮すると、時間の経過にともなって生じた自然の損耗と言える。」などとして、賃借人が破損等を自ら認めたもの以外は、通常の使用によるものとするのが大半の判断。

だそうです。
この「賃借人が自ら認めた破損等」という部分が非常に曖昧な気がしますが、まあ、裁判になればある程度、提出された証拠から判断できるということなのでしょう。

次に、２の場合における判例の態度は、

①一定範囲の小修繕を賃借人負担とする修繕特約については、賃貸人の修繕義務を免除するにとどまるとして制限的に解釈するものが多い。
②賃貸借開始時の状態に復するような原状回復特約は、居住用建物の賃貸借においては、賃貸物件の通常の使用による損耗、汚損はその家賃によってカバーされるべきであって、その修繕費等を賃借人の負担とすることは、賃借人に対し、目的物の善管注意義務等の法律上、社会通念上等当然に発生する義務とは趣を異にする新たな義務を負担させるというべきである。
特約条項が形式上あるにしても、契約の際その趣旨の説明がなされ、賃借人がこれを承諾したときでなければ、義務をおうもんではないとするのが、大半の判断。

だそうです。
ガイドラインによると、特約の成立そのものが認められないことが圧倒的に多いそうです。

「敷金トラブル」に関する説明は今日でおしまいです。

さて、昨日までにご説明してきた「原状回復にかかるガイドライン」ですが、基本的な目的は、「原状回復にかかるトラブルの未然防止」です。

つまり、原状回復にかかるトラブルは、単に契約終了時だけの問題ではなく、契約当初の問題として捉えることが肝要であるとしています。

そのような考えの下、ガイドラインでは契約締結時の注意点として以下の事項を挙げています。

１．物件の確認の徹底

２．原状回復に関する契約条件等の開示

それぞれの中身を見てみると、

著しく短期の賃貸借でない限り、入居時において退去の際のことまで想定することは困難ではあるが、長期にわたることが一般的な居住用建物の賃貸借契約においては、当事者間の記憶だけでは曖昧となってしまい、損耗の箇所や発生の時期などの事実関係の有無をめぐってトラブルになりやすい。
そのトラブルを回避するため、入居時・退去時の物件状況確認リストを作成することが望ましい。

つまり、天井や壁紙の状況、備え付けられている備品、その他細部に至るまで入居時の物件の状況をチェックリストを作成して保存しておき、退去時に当該チェックリストに記載されている各項目の状況についてチェックすれば入居時と退去時の違いが確認できるということです。

退去後にトラブルとなった際に、双方共に証拠として使用することもできるので、紛争の迅速な解決の為には役立つというわけです。

①賃貸借契約書の内容については、賃貸人・賃借人双方の十分な認識のもとで合意したものでなければならない。
したがって、賃貸人は、賃借人に対して、明け渡しの際の原状回復の内容等を契約前に提示し、賃借人の十分な認識を得る必要がある。

②宅地建物取引業者が媒介・代理をするときは、当該事業者は、重要事項説明における「解約時の敷金等の精算に関する事項」には、原状回復にかかる事項が含まれるものであることを認識しておく必要がある。

契約締結時における原状回復に関する契約条件等の開示については、特に法的な規制はないにもかかわらず、本ガイドラインで上記のような注意を提示していることが肝であるといえるでしょう。


次回は、「原状回復にかかる判例」についてご説明いたします。

敷金トラブル第３回目の今日は、「賃借人の負担対象範囲」についてです。

さて、前回までに、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反による毀損については、賃借人が修繕費を負うというお話をいたしました。

このような賃借人が修繕費を負担すべき場合の例としてよくあるのが、”壁のクロスの張替え”ですね。
一口に”クロスの張替え”と言っていますが、この”クロスの張替え”において最も問題となるのが、クロス等の場合、毀損箇所が一部であっても他の面との色合いや模様あわせを実施しないと商品価値を維持できない場合があることから、毀損部分だけでなく部屋全体の張替えを行う場合ですね。

ガイドラインが示す”原状回復”というのは、

賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失・善管注意義務違反による損耗・毀損を復旧すること

でしたね。

この、”毀損部分（賃借人が毀損した部分）”と”補修箇所（毀損部分だけでなく部屋全体のクロスを張り替えること）”におけるギャップに対してガイドラインでは次のように示しています。

部屋全体のクロスの色や模様が一致していないからといって、賃貸借の目的物となりえないというものではなく、部屋全体のクロスの色や模様を一致させることは、賃貸物件としての商品価値の維持・増大という側面が大きいというべきであり、部屋全体のクロスを張り替えることはグレードアップに相当する部分が含まれていると考えることができる。
したがって、部屋全体のクロスの張替えを賃借人の義務とすると、原状回復以上の利益を賃貸人が得ることとなり、妥当ではない。

つまり、賃借人が負担すべきはあくまでも毀損部分についての修繕費のみであり、仮に部屋全体のクロスを張り替えたからといって、賃借人が負担すべき修繕費が増大するわけではない。
という意味ですね。

しかし、仮に賃借人が毀損した部分だけのクロス張替えをしたとしたらいかがでしょう？
いかにも継ぎ接ぎという感じで、これで原状回復したとは断言しにくいと思いませんか？

これを解決する方法として、ガイドラインでは、クロス張替えの場合、毀損箇所を含む一面分の張替え費用を、毀損等を発生させた賃借人の負担とすることが妥当だとし、

賃借人に原状回復義務がある場合の費用負担について、補修工事が最低限可能な施行単位に基づく補修費用相当分を賃借人の負担対象範囲の基本とする

としています。

次回は、「原状回復にかかるトラブルの未然防止」について、ガイドラインに沿ってご説明したいと思います。

松本市の安心ネットからのメールです。

市内で振り込め詐欺が発生しています！

その振り込め詐欺の内容は、

社会保険事務所給付係を名乗り、「医療費還付金がある」として、０１２０から始まる電話番号を言い、そこへ電話をけるようにと話を持ちかける

というものです。

以前から何度も繰り返しお伝えしていますが、電話の相手が伝えた電話番号へは、
絶対に電話をしてはいけません！

今回の場合であれば、必ず最寄の社会保険事務所へ電話して確認して下さい。

もう一度いいます！

官公署を名乗る電話があった場合は、かならず自分で当該官公署の電話番号を調べ、そこへ電話をして確認してください！
絶対に、相手方が伝えた電話番号には電話をしないで下さい！