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今日は、昨日の続き「賃借人の負担対象事象」についてです。

ガイドラインでは、”建物価値の減少として捉えるもの”として、以下の３つのパターンを挙げています。

１．賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるもの

２．賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの（明らかに通常の使用等による結果とはいえないもの）

３．基本的には１であるが、その後の手入れ等賃借人の管理が悪く、損耗等が発生または拡大したと考えられるもの

そして、上記の１から３の区分による建物価値の減少に対する補修等の費用の負担は、次の通りに示されています。

１．賃借人が通常の住まい方、使い方をしていても発生すると考えられるものは、経年変化か、通常損耗であり、これらは賃貸借契約の性質上、賃貸借契約期間中の賃料でカバーされてきたはずのものであり、賃借人はこれらを修繕する義務を負わない。

２．賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるものは、故意・過失・善管注意義務違反等を含むものであり、もはや通常の使用による損耗とはいえないので、賃借人に原状回復義務があると考えられる。

３．賃借人の管理が悪いのであるから、当然賃借人に原状回復義務が発生するものと考えられる。

尚、ガイドラインでは、２や３の場合であっても、建物や設備等の経過年数を考慮する必要があるとしています。
例えば、壁紙の一部を賃借人の過失により傷つけてしまったとしましょう。
これは、上記の場合分けに寄れば、当然賃借人が修繕費を負担すべきものですが、この壁紙を退去後、張り替えるとすると、賃借人の責任ではない部分（経年変化の分）まで、賃借人の負担となってしまう可能性があります。

これでは、不公平だということで、経過年数による価値の減少分を壁紙の張替え代金の全体から差し引いた金額を賃借人が負担すべきものと考えましょう、ということです。
したがって、経過年数が多いほど、賃借人が負担する金額は小さくなることになります。

また、この経過年数は、新築で入居しない限り、入居年数ではないことに注意してください。

つまり、設備等に関してはそれを設置した時から経過年数を算出するということです。
だって、あなたが入居する１０年も前から設置されている設備を、あなたが１年で退去しても、経過年数１年で計算するのはおかしいでしょ。

さて、明日は、「具体的な賃貸人の負担対象範囲」についてお話いたします。